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房呆|如何判断这个房买的合不合算?用这个公式算好这笔账!

  • 2018/6/13 9:23:58
  • 来源:网络
  • 编辑:三明明网
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自住房是该买是该租?

或者,投资房该卖还是租出去?

这个时候,

你往往会接触一个叫“租售比”的神奇数字,

很多专家和投资者都喜欢讨论租售比

那么,房屋租售比是什么?

房屋租售比如何计算?

房屋租售比意味着什么呢?

 


今日

课题

什么是租售比?

 租售比的定义 


租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:3001:200。比值越高,说明房价中的投资需求越大。


 租售比的计算公式

租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价=月租金/房价


举例:上海某小区一套90平方米的住房,目前售价18000元/平方米,月租2700元(无家具),合每平方米租金30元。租售比约1:600,是1:300的国际标准线的一半。意味着上海房产价值相对变小,房产泡沫已经显现。



租售比数据的意义


那么,租售比既然作为一个比例数据存在,什么样的租售比才是合理的呢?


国际上通用的租售比标准为,合理的租售比应该在1:3001:200之间


这个比例意味着,比起一次性的把房子卖掉的话,如果把房子用于出租,在200——300个月内把房款收回来是正常合理且划算的一件事。


如果租售比低于1:300,即需要花费300个月以上才能收回房屋成本的话,说明该房产的投资价值是不够的。


如果租售比高于1:200,则说明租房可以用少于200个月的时间收回房屋成本,说明此时的楼市是一路看好的,租金回报率也是挺高的,适合投资和买房。


但是,矛盾双方是相辅相成的,租售比过高,虽然反应了市场的看好,但容易导致投资投机行为的蔓延,租售比越高,说明市场中的投资需求越大,租售比过低,又是房产泡沫的表现。


租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,都意味着,市场中出现了不理性的可能扰乱市场正常运行的因素的存在,可能孕育着一些潜藏的危机。只有在合理的区间内,在1:200到1:300之间,对购房者,租房者,炒房者都是一件利大于弊的事,更是保持市场稳定,房价稳定的正常数据。



 


影响租售比的因素

01

租金暴涨

租金快速增涨的地区,相比租金稳定的地区,租售比会更高。如同股市中,业绩快速增长的行业,其PE倍数高于传统稳定行业。美国等地区租金基本稳定,输于GDP涨幅。中国租金则保持快速增长,与人均收入增长速度一致。



02


金融市场管制

金融市场管制,实际负利率,房贷是唯一贷款机会。中国老百姓一生中,能拿到最多贷款的机会就是购房,而中国银行业利率管制,房贷利率是低于市场实际利率的,房贷是非常划算的“便宜钱”,多使用这笔钱是理性的投资选择。此行为促进了房屋销售,拉高了租售比。



03


城市土地国有

城市土地国有,供应由政府决定。即使房价上涨带动了地价上涨,也不能刺激增加土地供应。而美国等地,土地私有,当地价上涨,会有越来越多的地主将自己的土地变卖,从而供应增加。供应有限推高了房价预期。



04


教育问题

中国的义务教育,为了公平起见,并不是商品化市场化的,并非出价高者可以上好学校接受更好的教育。而是划分了学区,上学资格与户籍、房产绑定的。但是,为了上更好的学校而愿意花更多钱的意愿依然存在,在私立学校教育还不如老牌公立的时候,购买学区房成为这些人的选择。因此,当你用300万买了一个只有50平的学区房,实际上购买的是一个套餐:房价=200万,上学资格(牌照)=100万。这会导致租售比显得更高。



05


住房情节

中国人传统农耕文明下的“住房情结”。大家都说要成家立业,没有家何来业。不管是农村还是城市,都认为结婚前一定要有一套自己的住房,使得拥有婚房成为了婚姻中的标准,拥有住房会增加个体在婚姻市场中的筹码。那么在这种“情结”的扭曲下,使得大家更愿意选择“不划算”的买房,而不愿意选择“划算”的租房。这种“丈母娘推动了房价上涨”的扭曲会导致租售比相应提高。



06


租房保障

租房契约得到的法律保障很低,使得大多数人不敢租房。或者,为了保障自己,在租房时,选择低于自身需求的住房去“凑和”。而买房时,则预期了中国经济向好、收入上升、房价上涨,选择高于自身需求的住房,尽可能“往上够”。这也会拉高租售比。



07


物业税

目前没有物业税。国外的租售比计算时,没有扣除应缴的物业税。如果年租金为房价的6%,扣除物业税后,可能就会变成5%。因此国外“实际”的租售比看起来这么低。


 

阿呆有话说,

租售比作为一个数据指标,

只能作为参考标准。



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